Mietgeld-Märchen: Wie der Staat Vermieter reich fördert

Es ist eine dieser wunderbar deutschen Geschichten, die man eigentlich nicht erfinden müsste, weil die Realität schon so viel absurder ist als alles, was man sich ausdenken könnte: Die Regierung beklagt steigende Sozialausgaben, zeigt besorgt auf die wachsenden Mietzuschüsse und übersieht dabei mit der Konsequenz eines geübten Scheuklappenwärters, wohin das Geld eigentlich fließt — nämlich nicht zu den Bedürftigen, sondern direkt und zielsicher zu jenen, die ohnehin schon am längeren Hebel sitzen. Vermieter, um es präzise zu sagen. Was einmal als soziales Sicherheitsnetz gedacht war, hat sich zu einem staatlich alimentierten Geschäftsmodell entwickelt, bei dem man sich fragen darf, ob die Architekten dieses Systems an struktureller Naivität leiden oder ob da schlicht jemand sehr genau weiß, was er tut — und für wen. Analysieren wir mal das Mietgeld-Märchen.

Die große Illusion: Mietzuschüsse helfen den Mietern – ein Mietgeld-Märchen

Auf dem Papier klingt das natürlich wunderbar, wie fast alles auf Papier klingt, das noch keinen Kontakt mit der Realität hatte. Wohngeld, Kosten der Unterkunft, Zuschüsse im Bürgergeld — allesamt Instrumente, die Menschen mit geringem Einkommen das Wohnen ermöglichen sollen, und politisch so verpackt, dass man das Wort „sozial“ gleich draufschreiben kann, ohne rot zu werden. Der Staat springt ein, wenn die Miete zu hoch ist. Klingt nach Gerechtigkeit. Fühlt sich nach Solidarität an. Ist es allerdings ökonomisch betrachtet ungefähr so, als würde man einen Waldbrand mit einem Eimer Kerosin bekämpfen — die Absicht ist gut, das Ergebnis eher kontraproduktiv.

Denn das Geld landet nicht beim Empfänger. Es landet beim Anbieter. Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung beschreibt diesen Effekt seit Jahren mit der nüchternen Freude von Leuten, die wissen, dass man ihnen nicht zuhört: Transfers im Wohnungsmarkt können in steigende Mieten kapitalisiert werden. Auf Deutsch: Wer mehr Geld ins System pumpt, ohne mehr Wohnungen zu schaffen, sorgt dafür, dass die Preise steigen. Das ist keine Entdeckung, kein Geheimwissen, kein Ergebnis eines aufwendigen Forschungsprojektes — das ist Grundlagenstoff der Volkswirtschaftslehre, Seite drei, Kapitel eins, erstes Semester. Der Vermieter kassiert mit, und zwar strukturell, nicht zufällig.

Zahlen, die man lieber nicht zu Ende denkt

Wer sich die Entwicklung der letzten Jahre ansieht, bekommt ein recht genaues Bild davon, wie gut dieses System funktioniert — zumindest für eine Seite. Bestandsmieten sind in den vergangenen fünf Jahren um etwa zehn bis elf Prozent gestiegen, was sich moderat anhört und auch moderat klingt, solange man nicht anfängt, die zweite Zahl zu betrachten. Die Angebotsmieten — also das, was Menschen zahlen, die umziehen oder neu in den Markt eintreten — sind im selben Zeitraum um 35 bis 42 Prozent gestiegen, eine Differenz, die man statistisch mindestens als „bemerkenswert“ einordnen könnte und die in der Lebenswirklichkeit bedeutet, dass wer heute eine neue Wohnung sucht, in einem fundamentell anderen Markt operiert als jemand, der bereits drin sitzt.

Die Schere geht auseinander, und genau in diese Lücke schiebt der Staat immer mehr Geld, das die Schere weiter aufdehnt, was wiederum mehr Geld erfordert, das die Schere weiter aufdehnt. (Quellen: Destatis sowie Marktanalysen von ImmobilienScout24)

Der eigentliche Mechanismus: Eine stille Umverteilung

Was hier passiert, ist im Kern eine Umverteilung — allerdings nicht von reich zu arm, wie der moralische Anspruch suggeriert, sondern von Steuerzahlern zu Immobilienbesitzern, also ungefähr die entgegengesetzte Richtung dessen, was man sich beim Wort „Sozialleistung“ vorstellt. Der Ablauf ist von einer fast eleganten Simplizität: Die Mieten steigen, Menschen können sie nicht mehr zahlen, der Staat springt ein, die zusätzliche Kaufkraft trifft auf ein unverändertes Angebot, die Mieten steigen weiter, der Staat muss noch mehr zahlen. Ein sich selbst verstärkender Kreislauf, ein Perpetuum mobile der Fehlanreize, das perfekt funktioniert — solange man nicht fragt, für wen eigentlich. Und während man politisch die „Explosion der Sozialausgaben“ betrauert, bleibt der strukturelle Kern unangetastet, weil der Kern unangenehm wäre, weil er bedeuten würde, dass man nicht mehr Symptome behandelt, sondern Ursachen angeht, und das ist bekanntlich deutlich anstrengender.

BWL vs. VWL: Ein Missverständnis mit Milliardenfolgen

Der vielleicht größte Denkfehler liegt in der Perspektive, genauer: in der systematischen Verwechslung von Betriebswirtschaftslehre und Volkswirtschaftslehre — ein Fehler, der in der Politik erschreckend verbreitet ist und den Charme hat, dass er sich im Moment des Begehens absolut vernünftig anfühlt (Stichwort: schwäbische Hausfrau). Aus BWL-Sicht ist das alles kohärent: Ein Haushalt hat ein Problem, also gibt man ihm Geld, das Problem ist gelöst, die Bilanz stimmt, zumindest kurzfristig, zumindest auf dem Papier, zumindest bis man aufhört, nur auf den einen Haushalt zu schauen.

Aus VWL-Sicht handelt es sich dagegen um eine Übung in selektivem Nicht-Hinschauen, denn hier geht es nicht um einzelne Haushalte, sondern um Märkte, um Angebot und Nachfrage, um Preisbildungsmechanismen, und wer Nachfrage subventioniert, ohne das Angebot zu erweitern, sorgt dafür, dass die Preise steigen — Punkt, Ende, keine weiteren Fragen. Das ist kein ideologischer Standpunkt, das ist Arithmetik. Wer das ignoriert, betreibt Politik wie ein Controller, der glaubt, ein Ökosystem lasse sich wie eine Excel-Tabelle steuern — mit dem Unterschied, dass Excel wenigstens nicht zurückschlägt.

Nebeneffekte, die man lieber übersieht

Die direkten Kosten steigender Mietzuschüsse sind das eine — die indirekten Folgen sind deutlich weniger sichtbar und oft gravierender, was vermutlich erklärt, warum sie so konsequent übersehen werden. Je mehr Einkommen für Miete draufgeht, ob direkt oder indirekt über Steuern, desto weniger bleibt für Konsum, und weniger Konsum bedeutet weniger Mehrwertsteuer, weniger wirtschaftliche Dynamik, weniger Wachstum — der Staat zahlt also doppelt, einmal über steigende Transfers und dann noch über sinkende Einnahmen, eine doppelte Belastung, die man in der öffentlichen Debatte erstaunlich selten erwähnt.

Hinzu kommt ein weiterer, noch eleganterer Effekt: Wenn Mieten steigen, erreichen mehr Menschen die Schwellenwerte für staatliche Unterstützung — nicht weil sie plötzlich ärmer geworden sind, sondern weil die Lebenshaltungskosten künstlich nach oben gedrückt werden. Das System produziert also seine eigenen Anspruchsberechtigten, wächst sich selbst zur Notwendigkeit und rechtfertigt durch seine eigene Dysfunktionalität seine weitere Ausweitung. Schöner hätte man es nicht konstruieren können.

Warum das Angebot das eigentliche Problem ist

Die unbequeme Wahrheit ist, dass das Problem nicht beim Geld liegt, sondern beim Wohnraum, und dass diese Wahrheit unbequem ist, weil sie Arbeit bedeutet, echte politische Arbeit, die länger dauert als eine Legislaturperiode und deren Früchte man erst erntet, wenn man selbst längst nicht mehr im Amt ist. Deutschland baut zu wenig, zu langsam, zu teuer — Bürokratie, Bauvorschriften, Flächenknappheit, Genehmigungsprozesse, die Liste ist lang und sie ist bekannt, sie ist seit Jahren bekannt, und das Bundesministerium für Wohnen spricht regelmäßig von Hunderttausenden fehlenden Wohnungen, während gleichzeitig Bauprojekte liegen bleiben, weil Kosten explodieren und Genehmigungen sich ziehen. (Vgl. Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen)

Was macht man politisch? Man erhöht die Zuschüsse. Das ist ungefähr so, als würde man bei einem Wasserschaden nicht das Leck reparieren, sondern einfach mehr Handtücher kaufen — und sich dann wundern, warum der Boden noch immer nass ist.

Der stille Gewinner: Der Vermieter

Es wäre unfair, Vermietern hier eine moralische Schuld zuzuschieben, weil sie im Wesentlichen rational auf Marktbedingungen reagieren — wenn mehr Zahlungsfähigkeit im System ist, egal ob aus eigener Tasche oder vom Staat, steigen die Preise, das ist keine moralische Entscheidung, das ist Marktlogik, und man kann niemandem vorwerfen, nach Marktlogik zu handeln, wenn die Rahmenbedingungen genau das incentivieren.

Das Problem ist nicht das Verhalten der Anbieter. Das Problem ist der Rahmen, in dem dieses Verhalten stattfindet — und dieser Rahmen wird politisch gesetzt, oder genauer: er wird politisch nicht korrigiert, was eine subtile, aber relevante Unterscheidung ist, weil Unterlassen eine Entscheidung ist, auch wenn sie sich manchmal wie Versäumnis verkleidet.

Die politische Erzählung: Viel Gefühl, wenig Mechanik

Politisch lässt sich das Thema hervorragend emotionalisieren — bezahlbarer Wohnraum, soziale Gerechtigkeit, Unterstützung für Bedürftige, alles legitime Anliegen, alles Begriffe, bei denen kein vernünftiger Mensch widersprechen würde, und genau das ist das Problem, denn zwischen moralischem Anspruch und ökonomischer Realität klafft eine Lücke, die sich als bloßes Umsetzungsproblem verkleidet, obwohl es ein strukturelles Denkproblem ist.

Statt struktureller Probleme lösen, wird Geld verteilt. Statt Angebot zu schaffen, wird Nachfrage gestützt. Statt langfristiger Strategien gibt es kurzfristige Entlastungen, die das Problem beim nächsten Wahltermin wieder auf den Tisch legen, damit man es wieder lösen und sich wieder damit profilieren kann. Das fühlt sich gut an. Es klingt gut. Es funktioniert nur leider nicht — außer als politisches Perpetuum mobile.

Ein Gedankenexperiment zum Mitdenken

Stellen wir uns eine Stadt mit tausend Wohnungen und zwölfhundert Haushalten vor.

Stellen wir uns eine Stadt mit tausend Wohnungen und zwölfhundert Haushalten vor. Die Nachfrage übersteigt das Angebot, was in der Praxis bedeutet, dass die Preise steigen, weil mehr Leute wollen als es gibt. Jetzt gibt der Staat zweihundert Haushalten Mietzuschüsse. Was passiert? Die Zahlungsfähigkeit steigt, die Vermieter (hier leider ein funktionierender homo oeconomicus) merken das, die Preise steigen, am Ende zahlen alle mehr und die Zuschüsse landen größtenteils bei den Vermietern — die Knappheit bleibt, das Preisniveau ist höher, die staatlichen Ausgaben sind gestiegen, und die Lage der Menschen, die man eigentlich unterstützen wollte, hat sich relativ zum Markt nicht verbessert.

Das ist kein theoretisches Szenario, das ist die Logik des Marktes, und die Logik des Marktes interessiert sich herzlich wenig dafür, was die Intention hinter einer Maßnahme war. Und wer jetzt glaubt, die Gewinne würden wenigstens in den Konsum fließen und damit irgendwie volkswirtschaftlich zurückwirken, darf sich von der Empirie enttäuschen lassen: Das Geld wandert in aller Regel nicht in Restaurants, Autos oder den lokalen Einzelhandel, sondern in den Kauf oder Bau weiterer Mietimmobilien — was die Gewinnspanne des Vermieters nach oben dreht, die Marktmacht konzentriert und das Angebotsproblem, das die ganze Misere erst ausgelöst hat, strukturell konserviert. Ein schöneres Perpetuum mobile hätte sich auch ein Ingenieur nicht ausdenken können.

Und jetzt?

Die eigentliche Frage ist nicht, ob Mietzuschüsse sinnvoll sind — in vielen Einzelfällen sind sie notwendig, kurzfristig, als Brücke, als Überbrückung. Die Frage ist, ob sie als Hauptinstrument taugen, und hier lautet die ehrliche Antwort: nein, solange das Angebot nicht deutlich ausgeweitet wird. Als Hauptinstrument wirken Zuschüsse wie ein Brandbeschleuniger, der gut gemeint in eine bereits lodernde Flamme gegossen wird — die Absicht zählt, das Ergebnis bleibt dasselbe. Eine nachhaltige Lösung müsste genau dort ansetzen: mehr bauen, schneller bauen, günstiger bauen, Genehmigungsprozesse entrümpeln, Bauvorschriften auf Vernünftigkeit prüfen, Flächen mobilisieren.

Dass das politisch unterbleibt, hat freilich einen Grund, der sich nur ungern laut ausspricht: Wer Großinvestoren mit umfangreichen Portfolios ernsthaft regulieren will, muss unweigerlich das Wort „Enteignung“ in den Mund nehmen — und schon schiebt die Lobby reflexartig Omas kleines Häuschen vor, das natürlich auch betroffen wäre, das natürlich auch zerstört würde, das natürlich das eigentliche Opfer wäre, während der institutionelle Investor mit zehntausend Einheiten in der Bilanz diskret im Hintergrund bleibt und darauf wartet, dass der Sturm sich legt.

Die Angst vor dem bösen E-Wort ist politisch so nützlich, dass man fast den Eindruck gewinnt, sie werde aktiv gepflegt — mit dem angenehmen Nebeneffekt, dass die strukturellen Ursachen des Problems unangetastet bleiben und die Zuschüsse munter weiterfließen. Alles andere ist Symptombekämpfung, die das Symptom verstärkt.

Fazit: Teuer, ineffizient, vorhersehbar

Am Ende bleibt ein System, das genau das tut, was man erwarten würde, wenn man grundlegende ökonomische Zusammenhänge berücksichtigt und sich die Mühe macht, nicht nur auf den direkten Empfänger zu schauen, sondern auf das gesamte Gefüge: Die Sozialausgaben steigen, die Mieten steigen, die Abhängigkeit wächst, die Staatseinnahmen sinken, und irgendwo dazwischen steht die Politik und fragt sich, wie das passieren konnte — eine Frage, deren Antwort erstaunlich simpel ist.

Man hat BWL betrieben, wo VWL nötig gewesen wäre. Man hat Geld verteilt und gehofft, dass sich der Rest schon irgendwie regelt. Hat er auch. Nur eben nicht so, wie geplant, sondern so, wie Märkte nun einmal funktionieren, wenn man sie mit gut gemeintem Geld füttert, ohne an den Strukturen zu arbeiten, die das Problem erst erzeugt haben. Das ist kein Versagen der Idee sozialer Absicherung — das ist das Versagen, sie zu Ende zu denken.